Konut kredisi ve ticari kredi azaldıkça, bireyler ve inşaat şirketleri aralarında farklı anlaşmalara girebiliyor. Bu dönemde “topraktan” konut almayı düşünenler, aman dikkatli olun.

Nelere dikkat etmek gerekiyor derledim.

Projeden/ maketten ev alımı henüz başlanmamış veya toprak üstü çalışmaları başlamamış projeler için ifade edilir. Çok kapsamlı bir konudur.

Projeden/ maketten satın alınan evler için henüz kat irtifakı kurulmadığından bir tapu yoktur. Dolayısıyla noter üzerinden yapılan sözleşme ile adi yazılı olarak tarafların arasında yaptığı sözleşmeler “ temlik“ hükmündedir ve proje %90 ı geçtiğinde şekil şartı uygunlaşır.

En büyük eksiklik şu ki projeden bir ev alıyorsanız kesinlikle teknik, hukuki ve finansal bakış açısı şarttır. Bunu da alanında uzman kişiler yapar. Teknik şartname, proje, yönetim planı, varsa kat karşılığı sözleşmesi, şerhler, finansal yeterlilik, garantiler, şahsi kefalet, deprem dirençlilik, ödeme- işin ilerleyiş dengesi, proje değişikliklerine ilişkin hususlar vs vs birçok kriter vardır.

Projeden bir ev satın alırken henüz proje aşamasında da olsa, natamam evresinde de olsa veya kullanıma müsaitte olsa bakılması gereken diğer durum burası bir kat karşılığı yer mi? Taahhüt ile mi yapılıyor? Yüklenicinin kendi mülkü mü? Buradan hareketle pek çok problem doğabilir. Örneklendirecek olursak size satılan yer aynı andan birçok kişiye satılmış olabilir, arsa sahibine karşı borçlarından dolayı arsa sahibi bağımsız bölümleri devirden kaçınabilir, nama ifa durumu gündeme gelip yükleniciye ait bölümler denkleştirme bakımından kullanılabilir gibi pek çok sakınca ile karşı karşıya kalabilirsiniz.

Maketten satışlarda ağırlıklı olarak örnek daire üzerinden satış yapılır ancak yapılması gereken yukarıdaki hali ile uzmanlarından destek aldığınızda alacağınız dairenin sözleşmede özgülemesi yapmak gerekir. Kullanım alanı, cephe, kat, süpürülebilir net alan, daire numarası, teknik özellikler, ortak alanlar ve kullanılacak ortak tesisler gibi birçok bakımdan özgülenmeli ve örnek daire ile benzerliklerin olduğu kısımlar için örnek daire üzerinden sözleşme ekine ilinti yapılmalıdır.

Temelden daire satın alırken binan tamamlama sigortası üzerinden yüklenici ile pazarlık etmek veya bunu istemek uygulamada mümkün değildir. Burada öncelikle yüklenicinin projedeki konumuna bakılır ( bartır, hasılat paylaşımı, kat karşılığı vs ) ve bina tamamlatma sigortası veya teminatlar bakımından böyle bir durumun varlığı denetlenir. Buradaki asli amaç bağımsız bölüm özelinde değil proje özelinde garantidir. Ancak kişisel olarak bağımsız bölüm üzerinden şahsi kefalet, başka taşınmazın ipotek edilmesi veya alternatif bağımsız bölüm özelinde teminatlar ile ancak mutlak ve özgülenmiş güvence alınabilir.

Bir firma yeterli mi değil mi? konusunda araştırın gibi bir ifade söz konusu ancak hukuken tüketici olarak kabul edilmiş kişi zaten bu alanda teknik özellikleri yeterli olmayan basiretli olmayan kişidir. Dolayısıyla bir firmayı araştırmak birkaç örnek işe, ilişkiye göre değil derinlikli bir çalışma ister. Firmanın ve firmanın projedeki durumunun net ortaya konması için hukuki, teknik, gayrimenkul finansmanı ve gayrimenkul değerleme bakımından ayrı ayrı değerlendirmeler yapılarak mutlak resim ancak ortaya konabilir.

Natamam yerlerin satın alınmasında sadece kredi çekebilmek gözünden bakılır oysa ki uygulamada bu zaten sorun olan bir şey değil çünkü zaten ön protokol yapılır ve kredi çıkmaması zaten geçerli cayma sebebi olarak sözleşmeye eklenir. Burada asıl sorun olan durumlar ise proje bir mahkeme kararından ötürü mü natamam durumda yoksa ticari kararlardan ötürü mü? Mevcut yer ile alakalı bir tedbir veya farklı bir mahkeme kararı var mı?

Mevcut imal edilmiş inşaatın projeye bir aykırılık durumu var mı? Yer hasılat paylaşımlı, bartır veya kat karşılığı ise arsa sahipleri ya da iş sahipleri ile yüklenicinin borç- alacak durumları nedir konularına bakılmalıdır. Ayrıca natamam olan projeden de temelden de daire aldığınız çeşitli özgülenmiş garantiler almamanız durumunda projenin %90 ve üzeri aşamaya gelmesinden sonra yüklenicinin bilginiz dışındaki üçüncü kişiler ile yapmış olduğu sözleşmeler sorun teşkil edecektir.

Yönetim planının tapuya şerhi, yönetim planının incelenmesi ve maliklerin onayına bırakılmış olması konusunun irdelenmesi de çok önemlidir. Özellikle temelden/ projeden satışların büyük projelerde, toplu konutlarda olacağını düşünürsek incelemediğiniz bir yönetim planından hareketle orantısız giderlere katılmak zorunda kalabilir, projede gösterilen pek çok sosyal donatı alanları veya faaliyet alanlarını kullanamayabilir ve bunun gibi pek çok noktada dönülmez mağduriyetlerin parçası olabilirsiniz.

Derme çatma biçimde birkaç soru veya düzenleme ile istenilen sorunsuz süreç yakalanamaz. Burada şöyle bir sıralamadan geçen satın alımlar sorunsuz bir biçimde ev sahibi olmanızı sağlayabilir. Öncelikle büyük çerçeveden projenin yorumlanması gerekir. Teknik ekip kullanım ömrü, kullanım alanları, afet dirençlilik ve kalan birçok konuda ideal durumu ortaya koyar; aynı bilinç ile finansal olarak da hem proje hem yüklenici bakımından ideal durumu ortay konur. Daha sonra hukuki çerçeveden tamamı yorumlanır. Sonrasında sakıncalı bir hal yok ise bu sefer alınacak bağımsız bölüm için yine aynı çerçeveden özgüleme ve garanti altına alma süreçleri işletilir. Tüm bunların hukuki olarak düzenlenmesi ile de sürece dair aksiyon alınması mümkün olur.

Ez cümle şudur; Temelden, natamam, oturmaya müsait veya iskanı alınmış olmak üzere süreci ve tipi değişmek her bir satın alım özelinde ve proje özelinde derinlikli yaklaşım esastır. Bir inşaat projesi pek çok uzmanlık katılarak yükselir ve tamamlanır. Dolayısıyla yine bunun sağlamasını yapacak olan da bu çoklu disiplin kültürüdür. Firmalar stratejileri gereği bazı unsurları öne çıkarabilir ve dikkat etmediğiniz çok ufak bir ayrıntı sizi mağdur edebilir. Başlangıçtaki ufak yorgunluklar sizin için ömürlük kazanımlar yaratacaktır.